Ενοικιαστής ή ιδιοκτήτης: ποιος πληρώνει την απόφραξη
Το ποιος πληρώνει την απόφραξη σε ένα σπίτι που νοικιάζεται κρίνεται από τρία πράγματα: πού ήταν το βούλωμα, τι το προκάλεσε και τι γράφει το μισθωτήριο. Ο Αστικός Κώδικας δίνει το γενικό πλαίσιο, για παράδειγμα ότι ο ιδιοκτήτης οφείλει να διατηρεί το σπίτι κατάλληλο για τη χρήση που συμφωνήθηκε (άρθρο 575) και ότι ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται για φθορές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση (άρθρο 592). Για τη δική σας περίπτωση, διαβάστε το μισθωτήριο και, αν διαφωνείτε, ρωτήστε δικηγόρο.
Το άρθρο αυτό δεν είναι νομική συμβουλή. Παραθέτουμε αυτολεξεί τον νόμο όπου υπάρχει διάταξη και εξηγούμε τα τεχνικά στοιχεία που χρειάζεστε για να συζητήσετε με την άλλη πλευρά.
Τι λέει ο Αστικός Κώδικας
Ο Αστικός Κώδικας δεν έχει ειδική διάταξη για τις αποφράξεις: στα άρθρα 574 έως 602, που ρυθμίζουν τις υποχρεώσεις ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, δεν αναφέρεται ούτε η απόφραξη ούτε η αποχέτευση. Υπάρχουν όμως γενικοί κανόνες που αφορούν και ένα βούλωμα. Ο νόμος λέει «εκμισθωτής» για τον ιδιοκτήτη που νοικιάζει, «μισθωτής» για τον ενοικιαστή και «μίσθιο» για το σπίτι.
| Άρθρο ΑΚ | Τι ορίζει, αυτολεξεί | Γιατί σας αφορά |
|---|---|---|
| 575 | «Ο εκμισθωτής έχει την υποχρέωση να παραδώσει στο μισθωτή το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο σ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.» | Ορίζει την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να κρατά το σπίτι κατάλληλο όσο διαρκεί η μίσθωση. |
| 592 | «Ο μισθωτής δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση.» | Για τη φθορά που φέρνει η χρήση που συμφωνήθηκε, ο ενοικιαστής δεν ευθύνεται. |
| 589 | «Ο μισθωτής έχει υποχρέωση να αποζημιώσει τον εκμισθωτή, αν παρέλειψε να του γνωστοποιήσει εγκαίρως ελαττώματα του μισθίου που εμφανίστηκαν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης […]» | Ο ενοικιαστής έχει λόγο να ενημερώνει έγκαιρα τον ιδιοκτήτη. |
| 578 | Όταν ο εκμισθωτής έχει γίνει «υπερήμερος ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος», ο μισθωτής «έχει δικαίωμα να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση και να απαιτήσει τη δαπάνη». | Ο νόμος προβλέπει, υπό προϋποθέσεις, ότι ο ενοικιαστής μπορεί να αποκαταστήσει ο ίδιος ένα ελάττωμα και να ζητήσει τα έξοδα. |
| 591 | «Ο εκμισθωτής αποδίδει στο μισθωτή τις αναγκαίες δαπάνες που αυτός έκανε στο μίσθιο.» | Αφορά δαπάνες του ενοικιαστή για το σπίτι. |
| 599 | «Ο μισθωτής κατά τη λήξη της μίσθωσης έχει υποχρέωση να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε.» | Η κατάσταση των εγκαταστάσεων στην αρχή της μίσθωσης μετράει και στο τέλος της. |
Τρία ερωτήματα μένουν ανοιχτά σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, και κανένα δεν το απαντά ένας τεχνικός: αν ένα βούλωμα θεωρείται «ελάττωμα» του σπιτιού, αν η δαπάνη για να ανοίξει είναι «αναγκαία» με τη νομική έννοια και πότε ο ιδιοκτήτης θεωρείται «υπερήμερος». Το ίδιο ισχύει για το αν ένας όρος του μισθωτηρίου υπερισχύει ενός άρθρου του Κώδικα. Αυτά τα κρίνει δικηγόρος.
Ποιος πληρώνει την απόφραξη σε ενοίκιο: τα τρία ερωτήματα
Πριν από οποιαδήποτε συζήτηση για χρήματα, απαντήστε με τη σειρά σε τρία ερωτήματα: πού ήταν το βούλωμα, τι το προκάλεσε και τι έχετε συμφωνήσει.
1. Πού ήταν το βούλωμα
Το σημείο του βουλώματος δείχνει ποιος έχει λόγο να το λύσει.
- Μέσα στο διαμέρισμα: σιφόνια, λεκάνη και σωλήνες ως το σημείο όπου ενώνονται με τη στήλη. Εδώ η συζήτηση αφορά ενοικιαστή και ιδιοκτήτη.
- Στα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας: κάθετη στήλη, οριζόντιοι αγωγοί, κεντρικό φρεάτιο. Τη δουλειά την αναθέτει συνήθως ο διαχειριστής· δείτε τι ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας για τις δαπάνες. Το αν το μερίδιο του διαμερίσματος το πληρώνει ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης ορίζεται στο μισθωτήριο· ελέγξτε το. Για την πλευρά του κτιρίου, διαβάστε τον οδηγό ποιος πληρώνει την απόφραξη σε πολυκατοικία και τη σελίδα για τις αποφράξεις πολυκατοικιών.
- Μετά το όριο του οικοπέδου: εξωτερική διακλάδωση και αγωγός του δρόμου. Ο κανονισμός αποχέτευσης της ΕΥΔΑΠ (ΦΕΚ Β’ 846/2009, άρθρο 9 §6) προβλέπει ότι η ΕΥΔΑΠ ανταποκρίνεται σε κλήση του ιδιοκτήτη για εμφράξεις εκεί· η γραμμή της για δήλωση βλαβών είναι το 1022. Περισσότερα στο άρθρο πού τελειώνει η ευθύνη σας και πού ξεκινά η ΕΥΔΑΠ.
Ένα σημείο που συχνά μπερδεύει: ο ίδιος κανονισμός ορίζει ότι η λειτουργία και η συντήρηση του εσωτερικού δικτύου ενός ακινήτου γίνονται «πάντοτε με φροντίδα, ευθύνη και δαπάνη του κυρίου του ακινήτου» (άρθρο 4 §1). Ο κανονισμός απευθύνεται στον «κύριο του ακινήτου» απέναντι στην ΕΥΔΑΠ και δεν λέει τίποτα για το πώς μοιράζονται τα έξοδα ιδιοκτήτης και ενοικιαστής· αυτό το βρίσκετε στο μισθωτήριο και στα άρθρα του Αστικού Κώδικα που παραθέσαμε.
2. Τι προκάλεσε το βούλωμα
Την αιτία τη βρίσκει ο τεχνικός από ό,τι βγαίνει από τον σωλήνα και, όταν χρειάζεται, από την κάμερα. Είναι το πιο χρήσιμο τεχνικό στοιχείο σε μια τέτοια συζήτηση, αλλά δεν απαντά μόνο του στο ποιος πληρώνει.
| Τι βρήκε ο τεχνικός | Τι δείχνει τεχνικά | Το ερώτημα που μένει |
|---|---|---|
| Μωρομάντηλα, σερβιέτες, οδοντικό νήμα ή αντικείμενα στη λεκάνη | Υλικά που πετάχτηκαν στην αποχέτευση | Τι προβλέπει το μισθωτήριο για τη χρήση; Δείτε και το άρθρο για τα μωρομάντηλα στην τουαλέτα. |
| Λίπη και υπολείμματα τροφών στον σωλήνα της κουζίνας | Συσσώρευση από την καθημερινή χρήση | Οφείλεται στη «συμφωνημένη χρήση» (άρθρο 592 ΑΚ) ή όχι; Ερώτηση για το μισθωτήριο ή για δικηγόρο. |
| Ρίζες σε ένωση του αγωγού της αυλής | Αδύναμο σημείο του δικτύου | Πρόκειται για συντήρηση του σπιτιού (άρθρο 575 ΑΚ); |
| Σπασμένος ή κοιλιασμένος σωλήνας, λάθος κλίση | Πρόβλημα κατασκευής ή φθοράς | Το ίδιο ερώτημα, μαζί με το πότε εμφανίστηκε το πρόβλημα. |
| Βούλωμα στην κοινή στήλη | Κοινόχρηστο τμήμα | Τι ορίζουν ο κανονισμός της πολυκατοικίας και το μισθωτήριο για τα κοινόχρηστα; |
| Σοβάς, κόλλες ή μπάζα από εργασίες | Υπολείμματα ανακαίνισης | Ποιος έκανε τις εργασίες και πότε; |
Όταν το βούλωμα επανέρχεται ή η αιτία δεν φαίνεται, ο έλεγχος με κάμερα δίνει εικόνα από το εσωτερικό του σωλήνα, που μπορούν να δουν και οι δύο πλευρές.
3. Τι γράφει το μισθωτήριο
Το μισθωτήριο είναι το πρώτο έγγραφο που πρέπει να διαβάσετε, γιατί εκεί μπορεί να έχει συμφωνηθεί ποιος αναλαμβάνει συντήρηση και μικροεπισκευές. Αναζητήστε όρους με λέξεις όπως «συντήρηση», «επισκευές», «μικροεπισκευές», «εγκαταστάσεις», «αποχέτευση», «κοινόχρηστα» και «καλή χρήση». Αν δεν βρίσκετε σχετικό όρο ή αν ο όρος είναι ασαφής, μη βγάλετε μόνοι σας συμπέρασμα: ρωτήστε δικηγόρο.
Τι κάνει ο ενοικιαστής τη στιγμή που βουλώνει
Ο ενοικιαστής περιορίζει πρώτα τη ζημιά και ενημερώνει αμέσως τον ιδιοκτήτη· η συζήτηση για τα χρήματα γίνεται μετά.
- Σταματήστε τη χρήση νερού στο σημείο που βούλωσε και μην ξανατραβήξετε το καζανάκι.
- Δοκιμάστε μόνο τα ακίνδυνα: βεντούζα ή καθάρισμα της σχάρας του σιφονιού. Μη ρίχνετε χημικά, μην ανοίγετε τάπες της κοινής στήλης και μην ξεβιδώνετε τη λεκάνη.
- Φωτογραφίστε ή τραβήξτε βίντεο το πρόβλημα και τις ζημιές.
- Ενημερώστε τον ιδιοκτήτη γραπτά, με μήνυμα ή email, με ημερομηνία και περιγραφή. Θυμηθείτε το άρθρο 589 ΑΚ για την έγκαιρη γνωστοποίηση.
- Αν βουλώνουν σημεία και στους γείτονες, ενημερώστε και τον διαχειριστή· τι κάνει εκείνος θα το βρείτε στις αποφράξεις πολυκατοικιών για διαχειριστές και ενοίκους.
- Αν ο ιδιοκτήτης δεν απαντά και ανεβαίνουν λύματα, μπορείτε να μας καλέσετε εσείς για να σταματήσει η ζημιά. Ζητήστε από τον τεχνικό να σας πει πού ήταν το βούλωμα και τι βρήκε, και κρατήστε το παραστατικό. Το αν και πώς θα σας επιστραφεί το ποσό το κρίνουν το μισθωτήριο και ο νόμος· πριν το συμψηφίσετε με το ενοίκιο, ρωτήστε δικηγόρο.
Τι κάνει ο ιδιοκτήτης
Ο ιδιοκτήτης κερδίζει όταν απαντά γρήγορα· ένα βούλωμα που μένει ώρες γίνεται ζημιά σε δάπεδα, ντουλάπια και στο κάτω διαμέρισμα.
- Ζητήστε από τον τεχνικό να σας περιγράψει την αιτία· αν το βούλωμα ξαναγυρίζει, ζητήστε κάμερα.
- Δώστε γραπτές οδηγίες για το τι δεν πετάμε στη λεκάνη και στον νεροχύτη· ένα βούλωμα που δεν γίνεται δεν χρειάζεται συζήτηση.
- Στην αρχή κάθε μίσθωσης, δοκιμάστε όλα τα σιφόνια, τη λεκάνη και τον νεροχύτη και φωτογραφίστε την κατάστασή τους.
Οι τιμές για κάθε σημείο, από την απόφραξη λεκάνης ως την απόφραξη κάθετης στήλης, είναι δημοσιευμένες, οπότε και οι δύο πλευρές ξέρουν το ποσό πριν ξεκινήσει η εργασία· για τα κοινόχρηστα, δείτε τις τιμές στις αποφράξεις για διαχειριστές πολυκατοικιών.
Συχνές ερωτήσεις
Υπάρχει νόμος που λέει ποιος πληρώνει την απόφραξη;
Στα άρθρα 574 έως 602 του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση δεν υπάρχει ειδική αναφορά σε αποφράξεις, μόνο γενικοί κανόνες, όπως τα άρθρα 575 και 592 για τη συντήρηση και τη φθορά από τη συμφωνημένη χρήση. Για τη δική σας περίπτωση, δείτε το μισθωτήριο ή ρωτήστε δικηγόρο.
Μπορώ να καλέσω συνεργείο χωρίς να ρωτήσω τον ιδιοκτήτη;
Μπορείτε να μας καλέσετε όποια ώρα χρειαστεί, ιδίως αν ανεβαίνουν λύματα. Ενημερώστε όμως αμέσως τον ιδιοκτήτη γραπτά και κρατήστε το παραστατικό. Το αν θα σας επιστραφεί το ποσό εξαρτάται από το μισθωτήριο και από το αν ισχύουν οι προϋποθέσεις των άρθρων 578 και 591 του Αστικού Κώδικα· ρωτήστε δικηγόρο.
Μπορώ να αφαιρέσω το κόστος από το ενοίκιο;
Μην το κάνετε χωρίς να ρωτήσετε πρώτα δικηγόρο. Ο Αστικός Κώδικας προβλέπει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος όταν εμφανιστεί ελάττωμα που εμποδίζει τη συμφωνημένη χρήση (άρθρο 576), αλλά το αν ένα βούλωμα είναι τέτοιο ελάττωμα και πώς ασκείται το δικαίωμα είναι νομικό ζήτημα.
Ποιος πληρώνει αν βούλωσε η κοινή στήλη της πολυκατοικίας;
Τη δουλειά την αναθέτει συνήθως ο διαχειριστής, και η δαπάνη μοιράζεται σύμφωνα με τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Το αν το μερίδιο του διαμερίσματος το πληρώνει ο ενοικιαστής ή ο ιδιοκτήτης ορίζεται στο μισθωτήριο· ελέγξτε το ή ρωτήστε δικηγόρο.
Ο τεχνικός μπορεί να γράψει ποιος φταίει;
Ο τεχνικός περιγράφει πού ήταν το βούλωμα και τι βρήκε μέσα στον σωλήνα, για παράδειγμα μωρομάντηλα, λίπη, ρίζες ή σπασμένο τμήμα, και με την κάμερα μπορεί να σας δείξει την εικόνα. Δεν αποφασίζει ποιος πληρώνει· αυτό το κρίνουν το μισθωτήριο και, σε διαφωνία, δικηγόρος.
Τι να γράψω στον ιδιοκτήτη όταν βουλώσει η αποχέτευση;
Την ημερομηνία και την ώρα, ποιο σημείο βούλωσε, αν επηρεάζονται κι άλλα σημεία ή γείτονες, τι κάνατε ως εκείνη τη στιγμή και φωτογραφίες. Ζητήστε του να σας πει αν θα στείλει ο ίδιος συνεργείο ή αν θα καλέσετε εσείς.
Βούλωσε η αποχέτευση στο σπίτι που νοικιάζετε ή που νοικιάζετε σε άλλους; Καλέστε στο 210.88.38.479 ή στο 694.800.1300, όλο το 24ωρο, και τις Κυριακές και τις αργίες, σε όλη την Αττική. Σας λέμε πού ήταν το βούλωμα και τι βρήκαμε, ώστε να έχετε τα στοιχεία για τη συζήτηση με την άλλη πλευρά.